Giugno è passato e l’acconto IMU è alle spalle, ma le tasse sulla casa non hanno finito con voi. Tra il saldo di dicembre e le ultime rate della TARI, l’ultimo tratto dell’anno è quello in cui le dimenticanze costano di più. Una data saltata o un codice sbagliato possono trasformarsi in sanzioni, interessi di ritardo e persino nella perdita di un’agevolazione.
Ecco il calendario in ordine cronologico, poi il calcolo, le riduzioni e il modo giusto di pagare. In fondo trovate cosa fare se il ritardo è già successo.
Scadenze IMU e TARI: il calendario da segnare in agenda
L’IMU ha due appuntamenti fissi. L’acconto IMU si versa a giugno e corrisponde al 50% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Il saldo IMU arriva a dicembre, intorno a metà mese, e tiene conto delle aliquote deliberate per l’anno in corso, come approfondito in saldo IMU di dicembre e aliquote comunali. È il momento del conguaglio: se il Comune ha cambiato aliquota, il saldo può risultare più alto o più basso della metà dell’importo annuo.
La TARI segue un’altra logica. La scadenza non è nazionale: la decide ogni Comune con la propria delibera comunale, quindi le date cambiano da una città all’altra. In genere l’importo è diviso in 2-4 rate distribuite tra primavera e autunno. Nel 2026, in molti casi, una rata cade a fine giugno e le altre tra luglio, settembre e dicembre. Non fidatevi del calendario del vicino: vale quello scritto nell’avviso che ricevete.
| Tributo | Quando si paga | Dove controllare |
|---|---|---|
| Acconto IMU | Giugno, 50% dell’imposta dell’anno precedente | Calendario fiscale nazionale |
| TARI | 2-4 rate tra primavera e autunno, spesso l’ultima a dicembre | Delibera comunale e avviso di pagamento |
| Saldo IMU | Dicembre, con le aliquote nuove | Aliquota comunale dell’anno in corso |
Come si calcola l’IMU: rendita, coefficienti e aliquota comunale
Il punto di partenza è la rendita catastale dell’immobile, che va rivalutata del 5%. Il risultato si moltiplica per il coefficiente moltiplicatore della categoria catastale: 160 per le abitazioni, 140 per gli uffici, 80 per gli immobili commerciali. Sulla base imponibile così ottenuta si applica l’aliquota comunale.
L’aliquota è il dato che cambia di più. Il massimo nazionale arriva all’1,06%, mentre in alcuni piccoli Comuni si scende anche sotto lo 0,91%. Se l’immobile ha più proprietari, l’importo si divide in proporzione alle quote di ciascuno.
Un esempio con i numeri: da 500 euro di rendita a 890 euro di IMU
Esempio ipotetico di una seconda casa con rendita di 500 euro. Con la rivalutazione diventano 525 euro, moltiplicati per 160 fanno 84.000 euro di base imponibile. Con un’aliquota dell’1,06% l’imposta annua è di 890,40 euro. L’acconto di giugno vale 445,20 euro e il saldo di dicembre si calcola sull’imposta definitiva, sottraendo quanto già versato.
Il prorata: la regola dei 15 giorni
L’imposta si calcola sui mesi di effettivo possesso. Il mese conta per intero se avete detenuto l’immobile per almeno 15 giorni. Chi ha comprato o venduto casa durante l’anno deve quindi controllare mese per mese, perché è uno degli errori più frequenti nel saldo.
TARI: cosa conta nel calcolo
La TARI riguarda chi occupa o detiene l’immobile, anche in affitto o in comodato, e non solo il proprietario. Si basa sulla superficie calpestabile, sulla destinazione d’uso e sul numero di occupanti. La tariffa ha una quota fissa e una variabile, e le differenze tra territori sono forti.
Esenzioni e riduzioni: quando si paga meno (o niente)
L’abitazione principale è esente dall’IMU, insieme alle sue pertinenze: una per ciascuna categoria C2, C6 e C7. Fanno eccezione gli immobili di pregio classificati A/1, A/8 e A/9, per i quali l’imposta si paga. Sono esenti anche, tra gli altri, gli alloggi sociali, le case assegnate al genitore affidatario e le cooperative a proprietà indivisa.
| Situazione | Effetto sull’IMU |
|---|---|
| Comodato a parenti di primo grado, contratto registrato | Base imponibile ridotta del 50% |
| Immobili storici, artistici o inagibili | Base imponibile ridotta del 50% |
| Casa locata a canone concordato | Riduzione al 75% della base imponibile |
| Pensionati residenti all’estero (AIRE) in Comuni fino a 5.000 abitanti | Riduzione del 50% a precise condizioni |
Questi sconti non scattano da soli. Per il comodato serve la registrazione all’Agenzia delle Entrate, la riduzione vale solo se il comodante possiede in Italia al massimo un’altra abitazione oltre alla propria residenza principale, e va trasmessa la comunicazione al Comune entro i termini. Per l’inagibilità occorre una perizia tecnica e una verifica comunale. Sulla riduzione TARI, molti Comuni prevedono agevolazioni per il disagio economico legate all’ISEE: i requisiti e le scadenze per chiederle stanno nel regolamento locale.
Come pagare con F24 e PagoPA senza errori
L’IMU si versa con il modello F24, nella sezione dedicata ai tributi locali, oppure con bollettino postale. Esistono anche piattaforme digitali come PagoPA e il portale F24 Web dell’Agenzia delle Entrate, che permette la compensazione con eventuali crediti fiscali. Per la TARI, di solito, il Comune invia un avviso con i dati già compilati, pagabile via PagoPA, bollettino postale o, in alcune realtà, MAV.
Quattro controlli prima di pagare il saldo
- L’aliquota comunale in vigore per l’anno, non quella dell’anno scorso.
- Il codice tributo giusto: ad esempio 3918 per gli altri fabbricati, 3912 per l’abitazione principale di pregio.
- Il codice catastale del Comune, da indicare correttamente nell’F24.
- I mesi di possesso, con la regola dei 15 giorni.
Un codice sbagliato non vi esonera dal debito: il Comune può considerare il versamento imputato male e chiedere la differenza. Meglio dedicare cinque minuti alla verifica che mesi a rincorrere una correzione.
Ritardi, sanzioni e ravvedimento operoso: come limitare i danni
Se la scadenza è saltata, la strada più conveniente è il ravvedimento operoso. Si paga l’imposta dovuta, una sanzione ridotta e gli interessi di ritardo, in un unico versamento. La sanzione cresce con i giorni di ritardo: più si aspetta, più il conto sale. La mossa migliore è quindi muoversi subito, prima che il Comune notifichi un avviso di accertamento.
Il ravvedimento vale anche per versamenti parziali, ad esempio quando avete pagato il saldo IMU calcolando male i mesi di possesso. Per la TARI il regolamento comunale può prevedere regole proprie su ritardi e rateizzazione: in caso di difficoltà, chiedete all’ufficio tributi se è possibile dilazionare l’importo prima della scadenza, non dopo.
In sintesi: segnate a calendario giugno e dicembre per l’IMU, recuperate l’avviso TARI e le date della delibera comunale, e controllate aliquota, codici e mesi di possesso. Pochi minuti di attenzione bastano a non pagare more che si potevano evitare.
