Hai una casa da vendere o stai cercando quella giusta? Prima di fissare una scadenza, guarda un numero che spesso finisce in fondo all’annuncio: la lettera dell’APE. Nelle compravendite di oggi pesa più di quanto si pensi, ma non allo stesso modo in tutte le città.
Comprare o vendere nei prossimi mesi: la classe energetica cambia la risposta
La risposta onesta è che dipende. Se la tua casa è in classe A o B, hai un argomento forte da giocare in trattativa e puoi permetterti di non avere fretta. Se è in classe F o G, la scelta tra vendere subito e ristrutturare prima richiede un po’ di conti.
Per chi compra vale il ragionamento opposto. Una casa poco efficiente può costare meno all’acquisto, ma le bollette più alte e gli eventuali lavori di riqualificazione energetica rientrano nel prezzo reale. Valutare solo la cifra scritta sul compromesso è il modo più rapido per sbagliare i calcoli.
Il contesto spinge in questa direzione. Le norme europee sull’efficienza energetica degli edifici e l’attenzione ai costi dell’energia stanno già influenzando le scelte di chi compra. Il miglioramento però è graduale, perché il patrimonio immobiliare italiano è fatto in larga parte di edifici costruiti prima delle regole più recenti.
Compravendite 2025: quote per classe energetica e per città
I dati dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato le compravendite chiuse nel 2025 tramite le agenzie del gruppo, mostrano un mercato che si muove, ma piano. Gli acquisti di abitazioni in classe A e B sono arrivati all’8,5% del totale, contro il 7,8% del 2024.
Le classi intermedie C, D ed E coprono il 23,9% delle compravendite, in crescita rispetto al 22,2% dell’anno prima. Il grosso del mercato resta però sulle classi basse: le case in classe F e G pesano ancora per il 67,6% delle transazioni.
La media nazionale nasconde differenze enormi. Ecco come si presentano le principali città.
| Città | Acquisti in classe A e B (2025) | Acquisti in classe F e G |
|---|---|---|
| Bologna | 9% | dato non indicato |
| Milano | 7,8% | dato non indicato |
| Verona | 6,9% | circa 50-51% |
| Bari | 6,3% | oltre l’80% |
| Roma | 4,1% | oltre l’80% |
| Napoli | 3,3% | circa 90% |
| Torino | sotto il 3% | circa 50-51% |
| Palermo e Genova | sotto il 3% | circa 90% |
Bologna guida la classifica degli acquisti efficienti, seguita da Milano e Verona. Napoli, Palermo e Genova sono invece le città dove la classe F o G domina quasi tutto il mercato. Firenze segue Roma e Bari, con oltre l’80% di acquisti nelle classi più basse e meno del 3% in A e B.
Torino e Verona sono un caso a parte: qui le compravendite in classe F e G scendono attorno al 50%, perché è più alta la presenza di immobili nelle classi intermedie. Se vendi in una di queste due città, una classe bassa ti distingue di più dagli altri annunci.
Prezzo e tempi di vendita: quanto pesa una classe bassa
Gli studi sul mercato, tra cui quelli di Banca d’Italia, vanno nella stessa direzione: le case meno efficienti tendono a spuntare un prezzo di vendita inferiore rispetto a quelle simili in classi migliori. Gli addetti ai lavori lo chiamano brown discount, mentre per le case efficienti si parla di premio green. Quanto valga lo scarto cambia da zona a zona e da immobile a immobile, quindi diffida di chi ti promette una percentuale fissa.
Lo sconto non è l’unico effetto. Una casa in classe bassa può richiedere più tempo per trovare un compratore e lasciare più spazio alla trattativa, perché chi acquista mette in conto le spese di ristrutturazione. Anche l’accesso a un mutuo green, pensato per immobili efficienti, è un vantaggio che chi vende in classe alta può usare come leva.
Due italiani su tre comprano F o G: perché questo ti riguarda
Con il 67,6% delle compravendite 2025 in classe F e G, la classe bassa è la norma, non l’eccezione. Il tuo annuncio non verrà scartato in automatico, ma sarà confrontato con case simili: chi dimostra costi di gestione e lavori possibili ha un vantaggio.
Vendere una casa in classe F o G: cosa fare prima dell’annuncio
L’attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio per vendere e deve essere valido, come spiega la guida su quando l’APE è obbligatorio. Controllane la scadenza prima di pubblicare l’annuncio e verifica che i dati catastali e gli impianti indicati corrispondano a quelli reali. Un APE vecchio o incoerente rischia di bloccare una trattativa già avviata.
Poi bisogna decidere se intervenire. Non esiste una regola valida per tutti, ma una checklist breve aiuta a decidere:
- Fai stimare il valore della casa nello stato attuale e dopo i lavori.
- Chiedi preventivi per gli interventi più efficaci, come isolamento termico, pompa di calore o chauffe-eau termodinamico.
- Verifica gli incentivi in vigore nel 2026 e le loro condizioni prima di impegnare soldi, consultando le aliquote dei bonus casa 2027.
- Confronta il costo dei lavori con lo sconto che potresti concedere al compratore.
- Valuta i tempi: se hai bisogno di liquidità subito, i lavori potrebbero non essere la strada giusta.
Se decidi di vendere senza ristrutturare, trasforma la classe bassa in un dato trasparente. Prepara un piccolo dossier con consumi reali, bollette degli ultimi anni e una stima dei lavori possibili. Un compratore informato tratta meglio di uno che scopre il problema a metà percorso.
Se la casa è in classe A o B, scrivilo nel titolo dell’annuncio e traduci la lettera in euro risparmiati ogni anno. È l’argomento che più spesso mette fine a una trattativa sul prezzo.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi: obblighi europei e domanda
La Direttiva Case Green non vieta di vendere una casa inefficiente. Fissa obiettivi progressivi di riqualificazione per il patrimonio edilizio dei Paesi europei, e le regole concrete dipendono dal recepimento nazionale. Per questo conviene seguire gli aggiornamenti invece di prendere decisioni sull’onda del timore.
La tendenza, invece, è già visibile nei numeri. La quota di acquisti in classe A e B cresce, le intermedie guadagnano terreno e il divario tra città si fa sentire. Chi compra confronta sempre più spesso bollette e classe energetica, non solo metri quadri e zona.
Vendere ora o aspettare?
Se hai una casa in classe alta, non c’è nessun motivo per correre: la domanda sta dalla tua parte. Se hai una casa in classe bassa e una buona liquidità, un intervento mirato può avere senso, soprattutto in città dove le classi efficienti sono ancora rare e quindi più richieste. Se invece devi vendere in fretta, punta su un prezzo realistico e su un dossier chiaro.
Per chi compra, la mossa più furba è chiedere l’APE fin dalla prima visita e far stimare i lavori prima di fare un’offerta. Una casa in classe G a un buon prezzo può essere un affare, a patto di sapere esattamente quanto costerà portarla a un livello migliore.
