Il vostro affitto è di 1.100 euro al mese e la rata del mutuo per lo stesso appartamento sarebbe quasi identica. Sembra un invito a comprare. Poi arrivano notaio, condominio, lavori e un anticipo che smette di lavorare per voi, e il confronto cambia faccia.
La risposta breve: comprare batte l’affitto solo se restate abbastanza a lungo
Nell’esempio che sviluppiamo più sotto, l’acquisto della prima casa con mutuo a tasso fisso pareggia l’affitto dopo 8-12 anni. Se pensate di restare meno di 5-6 anni, di norma l’affitto costa meno, perché le spese iniziali non fanno in tempo a diluirsi. Sono ordini di grandezza, non verità universali: dipendono da prezzo, canone e tasso della vostra zona.
Il metodo è questo: confrontate il costo mensile reale dell’acquisto con il canone, non la rata del mutuo con il canone. Restare nello stesso quartiere rende il paragone onesto, perché a parità di metratura, servizi e posizione cambia solo la formula con cui abitate.
Idea diffusa: «pago già un affitto, quindi la rata è gratis»
La rata del mutuo contiene una parte di capitale che torna a voi, ma anche interessi, che sono un costo puro. Contiene poi solo una parte delle spese di chi possiede la casa. Condominio, manutenzione e tasse restano fuori dalla rata e arrivano comunque.
Il costo vero dell’acquisto: molto oltre la rata del mutuo
Il primo conto da fare riguarda l’ingresso. Tra spese notarili, imposta di registro (con l’agevolazione prima casa, in genere il 2% del valore catastale per l’acquisto da privato, oppure IVA al 4% se compravate dal costruttore), perizia, istruttoria e imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% sulla prima casa), si parte con un conto da pagare prima ancora di entrare. Se c’è un’agenzia, la provvigione si somma. Chiedete sempre un preventivo scritto, perché la cifra cambia molto da caso a caso.
Poi viene il mutuo. Confrontate il TAEG, non solo il tasso nominale, perché dentro ci sono le spese accessorie: vale la pena verificare tutte le voci della rata del mutuo prima di firmare. Il tasso fisso vi dà una rata stabile per tutta la durata, il tasso variabile può partire più basso ma lega la rata del mutuo variabile all’andamento dei mercati. Una rata che oggi sembra comoda può diventare pesante se il tasso variabile sale.
Restano le voci che nessuno mette nel calcolo. Il condominio si paga ogni mese, mentre la manutenzione straordinaria (facciata, tetto, ascensore, caldaia) arriva a ondate e conviene accantonarla in anticipo. L’IMU sulla prima casa non di lusso non si paga, ma vale solo per l’abitazione principale e chi cambia città o la affitta perde l’esenzione. Aggiungete l’assicurazione e capirete perché la rata è solo una parte del costo.
Il costo vero dell’affitto: canone, rinnovi e il rischio di dover traslocare
Anche l’affitto ha il suo conto nascosto. Il deposito cauzionale può arrivare fino a tre mensilità e resta immobilizzato per anni. Il canone si adegua di norma in base all’indice ISTAT (fino al 75% della variazione) se il contratto lo prevede, a meno che il proprietario non scelga la cedolare secca, che esclude l’adeguamento. Su dieci anni un aumento annuo del 2% pesa più di quanto si immagini.
Il costo di restare nello stesso quartiere è la parte che quasi nessuno calcola. Alla scadenza del contratto il proprietario può chiedere un canone più alto, vendere l’immobile o riprendersi la casa per i motivi previsti dalla legge. In quel caso dovete cercare altro, pagare il trasloco, spesso un nuovo deposito e magari rinunciare alla vostra zona. Non è un rischio che si può quantificare con precisione, ma va messo nel confronto come possibilità.
Tempo di permanenza e anticipo: il calcolo che decide
Mettiamo i numeri su un’ipotesi illustrativa, non su dati ufficiali: sostituiteli con le quotazioni OMI e gli annunci della vostra zona. Appartamento di 70 mq in un quartiere semicentrale a 4.000 euro al metro quadro, quindi 280.000 euro. Anticipo del 20% (56.000 euro), mutuo da 224.000 euro a tasso fisso del 3,5% per 25 anni, rata di circa 1.120 euro. Costi d’ingresso stimati in 15.000 euro. Affitto equivalente nello stesso quartiere: 1.100 euro al mese (circa 15,7 euro/mq).
| Voce (€ al mese, primo anno) | Acquisto | Affitto |
|---|---|---|
| Interessi del mutuo | 640 | 0 |
| Canone | 0 | 1.100 |
| Condominio | 125 | 0 |
| Accantonamento per manutenzione straordinaria (circa 1% del valore l’anno) | 235 | 0 |
| Costo opportunità dell’anticipo e delle spese (ipotesi 2,5% netto) | 150 | 0 |
| Assicurazione della casa | 25 | 0 |
| Costi d’ingresso spalmati su 8 anni | 156 | 0 |
| Totale | circa 1.330 | 1.100 |
Nel primo anno l’acquisto costa circa 230 euro al mese in più, cioè circa 2.800 euro l’anno. Quel divario si chiude per due vie. Gli interessi calano man mano che il capitale si riduce, mentre il canone tende a salire con l’ISTAT. In più, ogni mese una parte della rata (circa 480 euro nel primo anno) diventa patrimonio vostro.
Perché il pareggio arrivi davvero, l’immobile non deve perdere valore. In questa ipotesi basta una rivalutazione di circa l’1% annuo (cioè 2.800 euro) per compensare il divario iniziale. Se invece dovete vendere, contate le spese di vendita, che allungano il punto di pareggio di qualche anno. Per questo la domanda giusta non è «conviene comprare?» ma «per quanti anni resto?».
Il test dei tre numeri prima di firmare
Calcolate il costo mensile reale dell’acquisto (non la rata), gli anni in cui siete sicuri di restare e la cifra che vi resterebbe se foste in affitto con lo stesso anticipo investito. Se i primi due non battono il terzo, rimandate.
Quando comprare conviene davvero e quando no
L’acquisto della prima casa ha senso quando si incrociano alcune condizioni favorevoli:
- pensate di restare almeno 10 anni nel quartiere, per lavoro, famiglia o scelta di vita;
- avete un anticipo che non svuota la liquidità e conservate una riserva per imprevisti e lavori;
- la rata, a tasso fisso, pesa su una quota sostenibile del reddito, senza costringervi a rinunce.
L’affitto conviene invece quando il lavoro è instabile, quando il quartiere non vi convince ancora o quando il rapporto tra prezzo al metro quadro e canone è molto alto. In quei casi il capitale dell’anticipo, investito con prudenza, può darvi un rendimento che compensa il canone. Qualche mese di flessibilità, e la possibilità di spostarvi senza spese di vendita, valgono più di un risparmio teorico.
Un’ultima cautela. Il vero rischio dell’affitto è non avere sicurezza sul canone e sul rinnovo, mentre il rischio dell’acquisto è restare bloccati in una casa che non serve più. Se potete, chiedete un contratto lungo con canone concordato e fate partire il calcolo con un tasso più prudente del preventivo di oggi. I dati fiscali e i tassi cambiano: verificate imposte, indici ISTAT e offerte di mutuo aggiornati al 2026 prima di decidere.
