Tenere una seconda casa vuota non vuol dire non pagare nulla. Spesso è la scelta che costa di più, perché le tasse arrivano comunque e non entra un euro. Prima di lasciare le chiavi nel cassetto un altro anno, vale la pena mettere a confronto i due scenari con numeri alla mano.
Seconda casa sfitta o a canone concordato: la scelta che alleggerisce di più
La risposta breve dipende da cosa si intende per « alleggerire ». In euro assoluti, un immobile sfitto genera meno imposte di un immobile affittato. Ma sono imposte pagate a fondo perduto, senza nessun incasso a compensarle.
Con il canone concordato la situazione si ribalta. L’IMU scende grazie alla riduzione del 25%, la cedolare secca al 10% (nei comuni ad alta tensione abitativa) taglia il prelievo sul reddito e il proprietario chiude l’anno con un saldo positivo. Nell’esempio più sotto, la stessa casa passa da una perdita fiscale di circa 1.200 euro a un netto di oltre 6.000 euro.
Seconda casa sfitta: IMU piena e reddito comunque tassato
Chi tiene la seconda casa a disposizione paga l’IMU senza alcuno sconto. La base si ottiene dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 per le abitazioni (categorie A, esclusa A/10). Sul risultato si applica l’aliquota comunale, che cambia da città a città: la base nazionale è lo 0,86%, ma ogni comune può aumentarla entro i limiti di legge.
Esiste poi un equivoco diffuso: « se non affitto, non dichiaro nulla ». Non è così. L’immobile a disposizione va indicato nel quadro B del 730 con il codice utilizzo corrispondente, e la rendita catastale concorre al reddito complessivo ai fini IRPEF. Se la casa si trova nello stesso comune dell’abitazione principale, la rendita viene pure aumentata di un terzo.
A questo si aggiungono TARI, spese condominiali e manutenzione, dovute anche con la casa vuota, da controllare con le scadenze TARI e IMU. Alcuni comuni, inoltre, prevedono aliquote IMU più alte per gli immobili non locati: è un controllo da fare sulla delibera comunale, come spiegato nella guida al saldo IMU di dicembre.
Seconda casa a canone concordato: IMU ridotta del 25% e cedolare secca
Il canone concordato è il contratto (tipicamente 3+2) i cui importi si basano sugli accordi territoriali firmati tra associazioni di proprietari e inquilini. Il canone è più basso di quello di mercato, ma in cambio i vantaggi fiscali sono due, e si sommano.
Il primo riguarda l’IMU: l’imposta calcolata con l’aliquota comunale si riduce del 25%. Tecnicamente lo sconto si applica all’imposta, non alla base imponibile, e vale solo se il contratto rispetta l’accordo del comune ed è registrato. Il secondo è la cedolare secca: al 10% per i contratti concordati nei comuni ad alta tensione abitativa, al 21% negli altri casi. Conviene verificare l’elenco aggiornato dei comuni e l’aliquota in vigore presso l’Agenzia delle Entrate, perché le norme possono cambiare.
Con la cedolare si rinuncia all’IRPEF ordinaria e alle addizionali sul canone, e si evitano l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Se invece si resta in regime ordinario, il canone concordato gode comunque di una riduzione del 30% sul reddito imponibile, che si aggiunge alla deduzione forfettaria del 5%. In quel caso la registrazione del contratto costa il 2% del canone annuo, con la quota a carico dell’inquilino pari alla metà.
Il trucco che molti ignorano: la cedolare non si somma allo sconto IMU, ma non lo cancella
La riduzione del 25% dell’IMU resta valida anche con la cedolare secca. Sono due vantaggi indipendenti, quindi l’opzione per la cedolare non fa perdere lo sconto sull’imposta comunale.
Esempio di calcolo: sfitta contro canone concordato
Prendiamo lo stesso appartamento, in un comune diverso da quello di residenza. Rendita catastale di 600 euro, valore imponibile IMU di 100.800 euro (600 × 1,05 × 160), aliquota comunale ipotetica dell’1%. Per il canone concordato ipotizziamo 650 euro al mese, cioè 7.800 euro l’anno. Per l’IRPEF usiamo un’aliquota marginale del 33%, addizionali escluse.
| Voce annua | Sfitta | Concordato, cedolare 10% | Concordato, cedolare 21% |
|---|---|---|---|
| Canone incassato | 0 € | 7.800 € | 7.800 € |
| IMU | 1.008 € | 756 € | 756 € |
| IRPEF su rendita (630 €) | 208 € | 0 € | 0 € |
| Cedolare secca | 0 € | 780 € | 1.638 € |
| Saldo dopo le imposte | -1.216 € | +6.264 € | +5.406 € |
Il confronto è netto. Sfitta, la casa costa 1.216 euro di tasse e non rende nulla. Affittata con la cedolare al 10%, il prelievo sale a 1.536 euro, ma il proprietario incassa 7.800 euro e ne tiene 6.264. Anche con la cedolare al 21% il saldo resta largamente positivo.
Se si sceglie invece l’IRPEF ordinaria, il canone imponibile scende al 66,5% (7.800 × 95% × 70%), cioè 5.187 euro. Al 33% sono circa 1.712 euro, che sommati ai 756 di IMU fanno quasi 2.470 euro, più registro e addizionali. La cedolare conviene quasi sempre, soprattutto con redditi medio-alti.
Restano fuori dal calcolo i costi che il proprietario sostiene in ogni caso: TARI se a suo carico, manutenzione, assicurazione, eventuali periodi senza inquilino. Il canone concordato è inferiore a quello libero, quindi nelle città dove gli affitti di mercato sono alti il confronto va fatto anche con questa alternativa.
Come dichiarare la seconda casa nel 730 e mantenere i vantaggi
Nella dichiarazione dei redditi la seconda casa va nel quadro B, con la rendita, i giorni di possesso e il codice utilizzo che descrive la situazione: immobile a disposizione oppure locato. La scelta del codice è importante, perché determina come viene tassato il reddito. Le istruzioni del modello 730 elencano i codici aggiornati, da leggere con attenzione prima di compilare.
Per il canone concordato servono alcuni passaggi, da seguire in ordine per non perdere gli sconti:
- Stipulare il contratto 3+2 rispettando l’accordo territoriale del comune, con canone entro i limiti previsti.
- Procedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni, scegliendo in quella sede la cedolare secca se si vuole usarla.
- Verificare se serve l’attestazione di rispondenza, richiesta in molti casi quando il contratto non è assistito dalle associazioni di categoria.
- Presentare la delibera IMU del comune e applicare la riduzione del 25% nel versamento.
- Indicare nel quadro B del 730 il canone, l’opzione per la cedolare e la casella dei contratti concordati.
L’errore più costoso è dimenticare l’adempimento nel comune: senza il rispetto dell’accordo territoriale o senza i documenti richiesti, lo sconto IMU può saltare e arrivano gli accertamenti. Per i dubbi sul codice o sui requisiti, un CAF o un commercialista costano meno di una sanzione.
Quindi, che cosa conviene davvero?
Se la casa è abitabile e c’è domanda in zona, il canone concordato con cedolare secca batte la casa sfitta per quasi ogni parametro: IMU più bassa, reddito tassato in modo piatto, nessuna imposta di registro. L’unico caso in cui lasciarla vuota ha senso è un uso personale frequente, oppure una vendita imminente. In tutti gli altri casi, ogni anno di immobile sfitto è un anno di tasse pagate senza ritorno.
