Il saldo IMU si avvicina e la cifra che troverai sul modello F24 potrebbe non essere quella dell’acconto di giugno. La scadenza è fissata al 16 dicembre 2026, e a pesare sul conto finale sono soprattutto le aliquote scelte dal tuo Comune. Vediamo quanto devi versare, come si calcola e dove controllare i dati giusti.
Saldo IMU 2026: scadenza del 16 dicembre e importo da versare
Anche quest’anno l’imposta si paga in due tranche. L’acconto è andato in scadenza il 16 giugno, il saldo chiude i conti entro il 16 dicembre. La regola che fa la differenza è questa: l’acconto si calcola sulle aliquote comunali del 2025 oppure, se già pubblicate, su quelle del 2026. Il saldo, invece, segue sempre le aliquote aggiornate all’anno in corso.
In pratica, se il tuo Comune ha ritoccato l’aliquota dopo giugno, la differenza si scarica tutta sulla seconda rata. Chi ha scelto di pagare tutto in un’unica soluzione il 16 giugno, applicando le cifre dell’anno precedente, deve invece controllare se serve un conguaglio.
Come calcolare il saldo: la formula di base
Il punto di partenza è la base imponibile, che si ricava dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per il moltiplicatore previsto per la categoria dell’immobile. Su questa base si applica l’aliquota comunale, espressa in per mille. Dall’imposta annua si sottrae quanto già versato come acconto: quel che resta è il saldo.
Per le abitazioni (gruppo A, esclusi gli uffici) si usa di norma la rendita rivalutata del 5% e il moltiplicatore 160. Per le abitazioni principali di lusso si sottrae anche la detrazione, quando spetta.
Un esempio con numeri di fantasia: seconda casa con rendita da 600 euro
Rendita rivalutata: 600 × 1,05 = 630 euro. Base imponibile: 630 × 160 = 100.800 euro.
Aliquota 2025 ipotetica del 9,6 per mille: imposta annua di 967,68 euro, quindi acconto di 483,84 euro.
Se nel 2026 il Comune porta l’aliquota al 10,6 per mille, l’imposta annua sale a 1.068,48 euro. Il saldo diventa 1.068,48 − 483,84 = 584,64 euro, più dell’acconto pagato a giugno.
Gli importi di questo esempio sono inventati, servono solo a mostrare il meccanismo. Per il tuo caso reale servono la rendita in visura catastale e l’aliquota deliberata dal tuo Comune.
Perché le aliquote del Comune cambiano il conto
Lo Stato fissa una base di partenza, poi ogni Comune può aumentarla o ridurla entro certi limiti. Per le seconde case e gli altri fabbricati la base è dell’8,6 per mille, con un tetto all’11,4 per mille. Le case di lusso partono dal 5 per mille, riducibile o aumentabile fino al 6. Per i fabbricati D e i terreni agricoli la cifra base è del 7,6 per mille.
| Tipologia di immobile | Aliquota base | Margine del Comune |
|---|---|---|
| Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) | 5 per mille | Fino al 6 per mille, o riduzione |
| Seconde case e altri fabbricati | 8,6 per mille | Fino all’11,4 per mille, o riduzione |
| Fabbricati D e terreni agricoli | 7,6 per mille | Variabile secondo la delibera |
Dal novembre scorso il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha cambiato il prospetto delle aliquote. Prima i Comuni sceglievano tra una casistica enorme, composta da centinaia di migliaia di combinazioni. Oggi devono rispettare dei criteri uniformi, che riducono di molto le opzioni e rendono l’importo più prevedibile per chi paga.
Inagibili, case sfitte e canone concordato
Tra le novità del 2026 c’è la possibilità per i Comuni di azzerare l’IMU sugli immobili inagibili a causa di eventi come le calamità naturali. Per le case spesso inutilizzate, l’aliquota può essere modulata in base all’utilizzo annuale. L’esempio tipico è la casa al mare: il Comune può far pagare tutti i 12 mesi oppure solo i mesi di effettivo utilizzo, come quelli estivi.
Chi affitta con contratto a canone concordato ha poi diritto a una riduzione del 25% sull’IMU dovuta. Vale la pena verificare che sia stata applicata nel calcolo del saldo.
Chi deve pagare e chi è esonerato
L’imposta riguarda chi possiede una seconda casa, una prima casa di lusso, un negozio, un terreno edificabile o un capannone. L’obbligo si estende ai titolari di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie, ai genitori assegnatari della casa familiare dopo un provvedimento del giudice, ai concessionari di aree demaniali e ai locatari di immobili in leasing, anche se da costruire o in costruzione.
L’abitazione principale non paga, a meno che rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Restano esenti, tra gli altri, gli immobili di Stato, Comuni, Regioni e altri enti pubblici destinati ai compiti istituzionali, i fabbricati delle categorie catastali da E/1 a E/9, quelli destinati al culto e quelli con finalità culturali. Esenti anche gli immobili non utilizzabili né disponibili per i quali sia stata presentata denuncia per occupazione abusiva.
Pagare il saldo: F24, codice tributo e ritardi
Il versamento si fa con il Modello F24, indicando il codice tributo corretto per la tipologia di immobile (per le seconde case, di norma, il 3918). In alternativa si può usare il bollettino postale. Dal 2026 c’è anche la possibilità di pagare tramite PagoPA.
Prima di compilare il modello, apri il sito del tuo Comune e cerca la delibera sulle aliquote del 2026. Poi prova un calcolo IMU online con uno dei calcolatori ufficiali, che generano anche l’F24 già pronto. Confronta il risultato con la tua stima, soprattutto se hai più immobili.
Se il 16 dicembre è passato e non hai versato, non aspettare l’accertamento. Il ravvedimento operoso permette di regolarizzare pagando l’imposta, gli interessi e una sanzione ridotta, che diminuisce quanto prima intervieni.
Cosa controllare prima di versare
- La rendita catastale aggiornata dell’immobile.
- L’aliquota 2026 deliberata dal tuo Comune per quella categoria.
- L’importo esatto dell’acconto già pagato a giugno.
- Eventuali riduzioni, come il canone concordato o l’inagibilità.
Con questi quattro dati in mano il calcolo richiede pochi minuti e riduci il rischio di errori nel versamento.
