Avete letto il regolamento e non c’è scritto da nessuna parte « vietati gli affitti brevi »? Meglio non cantare vittoria. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ricorda che, in condominio, la libertà di usare il proprio appartamento ha dei confini più stretti di quanto si pensi.
Il regolamento può bloccare le locazioni brevi anche senza divieto scritto: cosa ha deciso la Cassazione
Con l’ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026, la Corte di Cassazione si è occupata di un caso molto concreto: fino a che punto il regolamento di condominio può limitare l’uso delle singole unità, in particolare per la locazione turistica?
La risposta è netta, ma con una condizione. Se il regolamento è contrattuale, può incidere in modo significativo sulla destinazione degli appartamenti anche quando la formula « affitti brevi » non compare da nessuna parte. Nel caso esaminato il testo non nominava l’attività turistica. Vietava però gli usi capaci di danneggiare lo stabile, di compromettere la tranquillità o di ledere il decoro dell’edificio.
Per i giudici, clausole generali di questo tipo bastano a fermare attività che, in astratto, sono perfettamente lecite ma che nella pratica risultano incompatibili con l’equilibrio del palazzo. Il punto non è come si chiama l’attività. Conta l’effetto che ha, ogni giorno, sulla vita di chi abita lì.
Quali clausole possono bastare: decoro, tranquillità e uso delle parti comuni
Nella vicenda, le disposizioni che hanno fatto la differenza erano essenzialmente due. La prima riguarda i comportamenti che nuocciono alla stabilità, alla quiete o all’aspetto dell’edificio. La seconda limita l’uso delle parti comuni, come ascensori e spazi condivisi, a finalità « coerenti » con la vita condominiale.
Messe insieme, queste regole creano una cornice piuttosto ampia. Un appartamento che ospita in continuazione ospiti diversi, con valigie, ingressi a tutte le ore e passaggi ripetuti in ascensore, può uscire da quella cornice. Anche senza che nessuno abbia mai scritto la parola « turisti ».
Idea ricevuta contro realtà: «Se non è vietato, posso»
L’idea ricevuta è che, in assenza di un divieto esplicito, nessuno possa contestare nulla. La realtà descritta dalla Cassazione è diversa: un regolamento contrattuale con clausole su decoro, tranquillità e parti comuni può essere fatto valere contro attività nuove o non previste all’epoca in cui è stato scritto.
Un regolamento contrattuale è un vincolo reale: pesa anche su chi compra dopo
La Corte ha ribadito un principio ormai consolidato. Le clausole del regolamento che limitano la destinazione d’uso della proprietà privata non sono semplici consigli di buona convivenza. Sono vincoli che incidono sul diritto di proprietà, e per questo si parla di vincolo reale.
Le conseguenze pratiche sono due. Il proprietario non può liquidare la questione dicendo di fare un uso « lecito » del proprio immobile. E il condominio può invocare quelle clausole anche contro attività che non esistevano, o non erano immaginabili, quando il regolamento è stato redatto. Gli affitti brevi organizzati tramite piattaforme sono l’esempio perfetto.
Qui entra in gioco la distinzione tra regolamento contrattuale e regolamento approvato dall’assemblea condominiale. Quello contrattuale nasce con l’accordo dei condòmini (tipicamente fin dall’origine dell’edificio) e vincola chi c’è oggi e chi arriverà domani. Una semplice delibera assembleare a maggioranza ha invece una forza diversa e più limitata nel comprimere i diritti dei singoli. Per questo, prima ancora di leggere cosa vieta il testo, bisogna capire che tipo di testo si ha davanti.
Locazioni brevi consentite o no: i criteri concreti da guardare
Attenzione a non leggere la pronuncia come un « no » generalizzato. La decisione non dice che gli affitti brevi siano sempre vietati in condominio. Dice anzi che non esiste una risposta valida per tutti i casi: ogni situazione si valuta in concreto, caso per caso.
Gli elementi da considerare sono tre: il contenuto del regolamento, le modalità effettive con cui l’attività viene svolta e l’impatto su parti comuni, sicurezza e tranquillità dei residenti. In pratica, un uso intensivo dell’ascensore, il continuo via vai di persone estranee o un’alterazione del decoro possono rendere l’attività incompatibile con le regole del palazzo.
Ecco una piccola griglia di controllo da applicare al proprio caso:
- il regolamento è contrattuale o assembleare?
- ci sono clausole generali su decoro dell’edificio e tranquillità?
- l’uso delle parti comuni è limitato a finalità coerenti con la vita condominiale?
- quanti ospiti passano, con quale frequenza e a quali orari?
- l’ascensore e gli spazi comuni sono sollecitati in modo anomalo?
Più risposte sfavorevoli si accumulano, più cresce il rischio di una contestazione solida. Un appartamento affittato di rado, con ospiti discreti, si trova in una posizione molto diversa da uno gestito come una piccola struttura ricettiva.
Prima di comprare o di affittare: leggere il regolamento e prevenire i problemi
Per chi investe negli affitti brevi, il messaggio è semplice: il regolamento va letto con attenzione prima di avviare l’attività, meglio ancora prima dell’acquisto. Le clausole generali su decoro e tranquillità, quelle che sembrano innocue, possono fare tutta la differenza tra un investimento redditizio e un contenzioso.
Conviene anche verificare se l’host riesce a garantire un’attività davvero compatibile con la vita del palazzo. Rispettare gli adempimenti amministrativi, come il CIN (Codice identificativo nazionale), è necessario ma non sostituisce il rispetto del regolamento: sono due piani diversi. Un’eventuale diffida dell’amministratore di condominio è spesso il primo segnale, e ignorarla raramente è una buona idea.
Per condomìni e amministratori, la lezione va nella direzione opposta. Un regolamento ben strutturato resta uno strumento efficace per tutelare la vita condominiale, anche davanti a fenomeni nuovi come le locazioni turistiche. Non serve aggiornarlo a ogni novità del mercato, se le clausole di fondo sono chiare e contrattuali.
La Cassazione lo ricorda con l’ordinanza n. 1105/2026: in condominio la libertà di usare il proprio appartamento non è mai assoluta. Il regolamento resta il punto di equilibrio tra iniziativa individuale e interesse collettivo, e a fare davvero la differenza è il decoro dell’edificio, più della formula con cui l’attività viene presentata.
