Voter le contrat d’assurance multirisque immeuble en assemblée générale n’est pas une formalité. Derrière la ligne budgétaire se cachent des choix qui engagent la copropriété pendant plusieurs années : garanties, franchises, répartition des charges, conditions de résiliation. Voici les cinq clauses à examiner et à soumettre au vote pour éviter les mauvaises surprises.
Pourquoi voter l’assurance MRI en AG : rappel du cadre légal
La multirisque immeuble (MRI) couvre les parties communes contre l’incendie, les dégâts des eaux et engage la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Son existence relève d’une obligation quasi générale en copropriété, et sa souscription comme son renouvellement doivent passer par un vote en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965.
Le syndic de copropriété propose le contrat, mais ce sont les copropriétaires qui tranchent sur les garanties retenues et le montant de la prime d’assurance.
Avant même de parler de tarif, il faut regarder la mise en concurrence organisée par le syndic. Se tourner vers une assurance multirisque pour copropriété adaptée à la taille et à l’ancienneté de l’immeuble suppose de comparer plusieurs offres, et non de se contenter du renouvellement automatique proposé chaque année.
Clause 1 : choix ou changement de l’assureur et du contrat
Mise en concurrence obligatoire et comparatif des offres
Le conseil syndical peut demander au syndic de solliciter au moins deux ou trois assureurs avant l’AG. Ce comparatif devis doit figurer dans les documents joints à la convocation, avec le détail des garanties, des franchises et des exclusions. Sans cette mise en concurrence, les copropriétaires votent souvent à l’aveugle sur un contrat reconduit par habitude plus que par choix éclairé.
Présentation des garanties et tarifs en AG
La résolution soumise au vote doit préciser le nom de l’assureur retenu, le montant annuel de la prime et la durée d’engagement. Une présentation orale ne suffit pas : les copropriétaires doivent pouvoir se référer à un document écrit annexé au procès-verbal, sous peine de contestation ultérieure du vote AG.
Clause 2 : définition et étendue des garanties essentielles
Garanties obligatoires (incendie, dégâts des eaux, RC)
Trois garanties forment le socle de tout contrat MRI : l’incendie, les dégâts des eaux et la responsabilité civile du syndicat. Ces couvertures protègent la structure de l’immeuble et les tiers en cas de sinistre imputable aux parties communes. Il faut vérifier les plafonds d’indemnisation, notamment pour la reconstruction à neuf en cas d’incendie majeur.
Options modulables selon le profil de l’immeuble
Selon l’âge du bâtiment ou la présence d’équipements sensibles (ascenseur, chaudière collective, piscine), des garanties complémentaires peuvent être négociées : bris de glace des parties communes, catastrophes naturelles, protection juridique du syndicat. Ces options doivent être détaillées et chiffrées séparément dans la résolution votée, pour que chacun mesure leur poids réel sur la prime.
Clause 3 : montant de la prime et répartition entre copropriétaires
La répartition des charges liées à l’assurance suit en général les tantièmes de copropriété, sauf clause particulière du règlement. Le vote en AG doit acter clairement cette répartition charges, surtout lorsque l’immeuble comporte des lots à usage différent (commercial, habitation) qui peuvent justifier une pondération spécifique du risque.
| Poste | Ce qui doit figurer dans la résolution |
|---|---|
| Assureur retenu | Nom, référence du contrat, durée d’engagement |
| Garanties | Incendie, dégâts des eaux, RC, options souscrites |
| Prime | Montant annuel TTC et mode de répartition |
| Franchises | Montant par type de sinistre |
Clause 4 : résiliation du contrat précédent et délais
Résiliation à l’échéance et application de la loi Hamon
Un contrat MRI se résilie en principe à l’échéance annuelle, avec un préavis généralement fixé à deux mois. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon pour certains contrats d’assurance de biens, il est parfois possible de résilier après un an sans attendre l’échéance, à condition que le nouveau contrat prenne le relais sans interruption de garantie.
Préavis et formalités de sortie
La résolution votée en AG doit mandater le syndic pour envoyer la lettre de résiliation dans les délais impartis, et vérifier l’absence de tacite reconduction du contrat précédent. Un oubli à ce stade expose la copropriété à payer deux primes d’assurance simultanément, ou pire, à se retrouver sans couverture pendant quelques semaines.
Clause 5 : Convention IRSI et gestion des sinistres dégâts des eaux
La Convention IRSI organise le règlement des sinistres dégâts des eaux et incendie de faible ampleur entre assureurs, sans recherche de responsabilité systématique pour les dommages sous un certain seuil. Il est utile de vérifier que le contrat MRI voté en AG s’inscrit bien dans ce dispositif, car il conditionne la rapidité d’indemnisation et le nombre d’expertises nécessaires.
Une bonne application de l’IRSI limite les tensions entre copropriétaires et locataires lors d’un sinistre, notamment quand une assurance PNO ou une MRH de locataire est également impliquée.
Ce que révèle la sinistralité de l’immeuble
Un historique de sinistres dégâts des eaux répétés fait grimper la prime d’assurance à chaque renouvellement. Demander au syndic le relevé de sinistralité des trois dernières années avant l’AG permet d’anticiper les hausses et de négocier des franchises adaptées plutôt que de les découvrir à la réception du contrat signé.
Comment préparer et voter ces clauses en AG : checklist pratique
Pour que le vote AG se déroule sans accroc, l’ordre du jour doit mentionner explicitement chaque résolution liée à l’assurance, et non un vague point « assurances de l’immeuble ». Le conseil syndical a intérêt à demander, au moins trois semaines avant la réunion, le comparatif devis, le tableau des garanties et le montant détaillé de la prime.
- Vérifier que la mise en concurrence a bien été réalisée par le syndic auprès de plusieurs assureurs
- Contrôler la présence des trois garanties obligatoires et le détail des franchises
- Confirmer la date d’échéance annuelle et le délai de préavis pour la résiliation
- S’assurer que la répartition charges entre copropriétaires est explicitement votée
- Demander l’annexion du contrat complet et du relevé de sinistralité au procès-verbal
La majorité requise pour ces résolutions est en général celle de l’article 25, sauf si un second vote à la majorité simple de l’article 24 devient nécessaire en cas d’échec au premier tour.
Une résolution mal rédigée, sans montant précis ni référence de contrat, peut être contestée dans les deux mois suivant l’AG, ce qui retarde d’autant la mise en place effective de la nouvelle couverture.
